Ein empirisches Simulationsmodell für die
westdeutschen Wohnungsmärkte

Bekanntlich unterteilt sich der gesamte Wohnungsmarkt in verschiedene Teilmärkte, die sich unter anderem nach dem Gebäudetyp, dem Standort und dem Baualter der jeweils gehandelten Wohnungen unterscheiden. Zudem werden diese Wohnungen teils von Mietern, teils von selbstnutzenden Wohneigentümern bewohnt. Daher ist es sinnvoll, in der empirischen Wohnungsmarktforschung eine entsprechende Disaggregierung und somit Differenzierung in verschiedene Wohnungsteilmärkte vorzunehmen. Dies hat zum einen den Vorteil, dass detaillierte Informationen für kleinere Aggregate gewonnen werden können; zum anderen erlaubt es erst die Untersuchung bestimmter wohnungswirtschaftlich und -politisch interessanter Fragestellungen. Beispielsweise setzt eine Beantwortung der Frage, welche Konsequenzen die Wohneigentumsförderung kurz- und langfristig auf den Vermietungssektor (z. B. Mietpreiseffekte) hat, ein Wohnungsmarktmodell voraus, das zwischen Mietern und Eigentümern differenziert.

In diesem Projekt wird ein solches Modell, das außer der Besitzwahl auch verschiedene Gebäude- und Haushaltstypen als Differenzierungsmerkmale berücksichtigt, für Westdeutschland aufgestellt. Dieses Vorgehen ist mit den Zielen verbunden, Hypothesen der Wohnungsmarkttheorie zu überprüfen, empirische Auffälligkeiten auf den einzelnen Wohnungsteilmärkten herauszuarbeiten, Simulationen für wohnungspolitische Instrumente durchzuführen und Tendenzaussagen hinsichtlich der künftigen Entwicklung der Wohnungswirtschaft zu gewinnen.

Auf der Wohnungsangebotsseite kommen ökonometrische Methoden zum Einsatz, die auf dem Kleinste-Quadrate-Verfahren basieren und die Nichtstationarität (z. B. Trendbehaftung) der verwendeten Datenreihen berücksichtigen. Da vom Wohnungsbauvolumen Rückwirkungen auf die Preise für die Produktionsfaktoren Bauleistungen und Bauland ausgehen, werden auch für den Boden- und den Bauleistungsmarkt Verhaltensfunktionen hergeleitet. Die Ergebnisse der ökonometrischen Schätzungen sind plausibel und weisen u. a. darauf hin, dass im Einfamilienhausbau die künftigen selbstnutzenden Wohneigentümer dominieren (wichtige Einflussfaktoren sind u. a. die Einkommen von Schwellenhaushalten und die Wohneigentumsförderung), während der Bau von Mehrfamilienhäusern stärker von vermietungsrelevanten Größen (z. B. Mietpreisniveau) bestimmt wird. Weiterhin sind für den Einfamilienhausbau in stärkerem Maße die Bodenpreise, im Mehrfamilienhausbau hingegen die Bauleistungspreise und die angebotenen Flächen baureifen Landes von Relevanz.

Die Wohnungsnachfrage wird auf der Basis von Individual- bzw. Haushaltsdaten empirisch untersucht. Dies geschieht anhand des Sozioökonomischen Panels, in welchem seit dem Jahr 1984 für etwa 5.000 repräsentative Haushalte Daten, u. a. über ihr Wohnverhalten, ausgewiesen werden. Von den geschätzten Nachfragefunktionen der Einzelhaushalte kann schließlich auf die Gesamtnachfrage auf den verschiedenen Wohnungsteilmärkten hochgerechnet werden. Die Verwendung von Mikrodaten für die Modellierung von Umzugs-, Besitzwahl-, Wohnungswahl- und Haushaltsgründungsentscheidungen bedingt die Anwendung von mikroökonometrischen Verfahren, die auf dem Logit-Ansatz beruhen.

Die geschätzten Verhaltensgleichungen werden schließlich zu einem Gesamtmodell zusammengeführt, anhand dessen Simulationen für die Wirkungen wohnungspolitischer Instrumente und für die künftige Entwicklung auf den Wohnungsteilmärkten durchgeführt werden.

Beteiligter Wissenschaftler:

Dipl.-Volkswirt Oliver Voß

Veröffentlichungen:

Voß, O.: Ein empirisches Simulationsmodell für die westdeutschen Wohnungsmärkte, Beiträge zur Raumplanung und zum Siedlungs- und Wohnungswesen, Bd. 199, Münster 2001.