VI. Büroleerstände in den Niederlanden

Interview Dr. Leonie Janssen-Jansen, Associate Professor (Außerordentliche Professorin) an der Fakultät für Sozial- und Verhaltenswissenschaft, Abteilung Geografie, Planologie und Internationale Entwicklung, Universität von Amsterdam.

Hartig: Mehr als 15 Prozent der Bürofläche bleiben 2012 in den Niederlanden ungenutzt. Das ist ziemlich viel für ein Land, in dem Raum knapp ist. Was sind die Gründe für diesen Leerstand?

Janssen-Jansen: Dafür gibt es verschiedene Gründe. Einerseits wurden zu viele Bürogebäude geplant und gebaut, da viel Geld vorhanden war und mit Büros eine hohe Rendite erwirtschaftet werden konnte. Für Investoren war es daher einträglich, neue Bürogebäude zu errichten. Für deren Mieter war es attraktiv in ein neues Gebäude umzuziehen, da sie neue Büros für weniger Geld bekommen konnten.

In den Niederlanden können Kommunen selbst Land erwerben und ein Teil der Wertsteigerung, die das Bauland durch einen neuen Bebauungsplan erhalten kann, fließt in ihre Kasse. Die Kommunen haben deshalb großes Interesse daran, Bauland zu entwickeln und Bürogebäude sind finanziell einträglicher als preiswerte Wohngebäude. In Deutschland wäre das beispielsweise nicht möglich, da eine Kommune kein Bauland erwerben darf. Des Öfteren werden auch Wohnungsbauprojekte durch den Bau von Büros mitfinanziert, mit den Einnahmen, die durch den Bau von Bürogebäuden erwirtschafte werden, können an einem anderen Ort Wohnungen errichtet werden. Diese Zusammenhänge darf man bei der Analyse der Probleme nicht vergessen. Die Restrukturierung von Amsterdam Südost wurde teilweise finanziert, indem Bürogebäude errichtet wurden, die jetzt leer stehen. Hätte die Stadt diese Büros nicht gebaut, dann hätte man die Restrukturierung auch nicht so durchführen können, da diese beiden Projekte finanziell miteinander verknüpft sind.

Hartig: Der Leerstand gibt an, dass die Nachfrage nach Bürofläche nicht hoch genug ist. Auch 2006 war die Nachfrage nicht ausreichend und doch wurde weitergebaut. Warum?

Janssen-Jansen: Vor sechs Jahren ging es wirtschaftlich gut. Alle profitierten vom Neubau von Bürogebäuden. Wenn dieser Neubau nicht stattgefunden hätte, wären die Steuersätze in den Niederlanden höher gewesen. Die Kommunen verdienten damit Geld, das sie wiederum in die Qualität der Wohnumgebung investieren konnten. Alle dachten auch, dass die Nachfrage wieder steigt. Ich habe damals viele Interviews geführt und oft wurde argumentiert, dass sich dieses Problem bisher immer von selbst gelöst hatte. Anfang der 1990er Jahre gab es auch eine Krise und auch damals standen viele Büros leer. Kurz danach gab es wieder einen Mangel an Bürofläche. Aber es gibt demografische Veränderungen auf diesem Gebiet, wenn man sich zum Beispiel das Phänomen des „Neuen Arbeitens“ anschaut, wo sich mehr Menschen Büroräume teilen. Natürlich hat es Konsequenzen, wenn man weiterhin mit einem hohen Durchschnitt von genutzten Quadratmetern pro Arbeitnehmer rechnet, während dieser gerade sinkt. Das ist im Augenblick noch nicht deutlich zu sehen, aber ich bin sicher, dass es passieren wird.

Die Vorstellung, dass sich neu errichtete Gebäude von selbst mit Mietern füllen, bezeichne ich als ein „überoptimistisches Bild“. In Amsterdam stehen jetzt beispielsweise 18 bis 19 Prozent der Bürofläche leer, 2006 waren es sogar 23 Prozent. Relativ gesehen war das Problem damals also größer, nicht absolut, da inzwischen weitere Gebäude errichtet wurden. Aber seitens der Politik gab es keine Aufmerksamkeit für das Problem Leerstand. Wenn es wirtschaftlich gut geht, hört man nicht auf zu bauen, man dachte, dass sich alles von selbst lösen würde.

Hartig: Aber so ein Büro muss doch auch vermietet oder verkauft werden, um profitabel zu sein?

Janssen-Jansen: Die meisten Investoren gingen davon aus, dass sie eine Immobilie 10 bis 15 Jahre vermieten und danach verkaufen würden. Anhand dieser Einschätzung wurde auch die Rendite errechnet. Nur zeigt es sich nun, dass es schwierig ist, die Gebäude zu verkaufen, da deren Wert deutlich gesunken ist. Einige Investoren spüren auch die Konsequenzen, aber das hängt davon ab, wie viele leer stehende Immobilien sie insgesamt in ihrem Portefeuille haben. Der Eigentümer eines alten, leer stehenden Bürogebäudes verfügt oft über mehrere Immobilien und insofern er das Geld hat, investiert er lieber in ein neues Gebäude, das mehr Rendite bringt, anstatt das alte Büro für einen neuen Zweck umzubauen. Ich sehe darin auch eine Wegwerfkultur, die wir geschaffen haben: Aus wirtschaftlich-finanzieller Sicht ist es noch immer günstiger ein neues Gebäude zu errichten als ein leerstehendes umzustrukturieren.

Hartig: Einige der Investoren kommen auch aus Deutschland.

Janssen-Jansen: Das deutsche Steuerrecht macht es attraktiv, in ausländische Immobilien zu investieren, die Unternehmen können auf diese Weise Steuerermäßigungen bekommen. Dann darf aber zum Beispiel in ein Bürogebäude kein Kindergarten einziehen, denn dann würde der Status als Bürogebäude verloren gehen. Darum wollen deutsche Investoren leer stehende Gebäude auch oft nicht für eine alternative Nutzung umbauen. Steuerlich gesehen kann sich Immobilienbesitz auch dann noch lohnen, auch wenn die Immobilie leer steht.

Hartig: Was bedeutet der Leerstand für die Kommunen?

Janssen-Jansen: Ich denke, dass keine Stadt mit diesem Zustand glücklich ist. Aber wenn eine Kommune wählen muss, ein neues Bürogebäude zu genehmigen oder ein Unternehmen an eine andere Stadt zu verlieren, dann entscheiden sie sich doch für den Neubau. Das alte Bürogebäude würde ja ohnehin leer stehen. Aber gerade darum verändert sich auch nichts an dem Problem, weil alle ein Interesse daran haben, auf diese Weise weiterzumachen, auch wenn es jetzt viel weniger geworden ist, da weniger Geld vorhanden ist.

Hartig: Was wäre dann eine Lösung? Was kann gegen den Leerstand getan werden?

Janssen-Jansen: Ich denke, dass der Leerstand in nächster Zeit noch zunimmt. Wenn man nach einer Lösung sucht, dann frage ich mich, welches Problem man genau lösen will. Hier finden sich gleichzeitig mehrere Probleme: Der Leerstand der Gebäude, die finanzielle Abhängigkeit der Kommunen vom Immobilienmarkt, Investoren, die in finanzielle Schwierigkeiten kommen, Kriminalität in Gebieten mit viel Leerstand. Außerdem sehen leere Bürogebäude einfach hässlich aus und es kommen weniger Investoren in die Stadt, da diese wegen des hohen Leerstands weniger attraktiv ist.

Ich denke, dass es an unterschiedlichen Orten auch unterschiedliche Ursachen für den Leerstand gibt, die müsste man dann spezifisch untersuchen. Alle Gewerbegebiete unterscheiden sich voneinander. Der Staat könnte dafür sorgen, dass mehr Wissen zusammengetragen wird, wie man mit den Problemen umgehen kann und worauf man genau achten muss. Auch wird man akzeptieren müssen, dass sich der Leerstand an einigen Standorten weiter erhöhen wird. Das ist natürlich nicht wünschenswert, aber ich befürchte, dass das die Realität ist. Das Problem ist komplex und umfangreich und man wird es nicht an allen Orten lösen können.

Hartig: Das niederländische Innenministerium ist mit Investoren und Baufirmen im Gespräch, einen Fonds zu gründen, der den Abriss von leerstehenden Bürogebäuden subventioniert.

Janssen-Jansen: Ich glaube nicht, dass dieser Fonds wirklich kommt. Wer soll diesen Fonds finanzieren? Es ist gesetzlich geregelt, welche Projekte der Staat finanziell unterstützen darf, und ich kann mir nicht vorstellen, dass der Abrissfond darunter fällt. Auch lässt es das wirtschaftliche Klima kaum zu, dass Steuern erhöht werden, um die Probleme anderer Leuten zu lösen. Und eigentlich wird damit schlechtes Verhalten belohnt. Ein Investor lässt ein Bürogebäude leer stehen, er kümmert sich nicht um eine Lösung, und dann bekommt er auch noch Subventionen, um die Immobilie abzureißen.

Hartig: In Amsterdam gibt es einen Mangel an Studentenwohnungen. Warum die leere Büros nicht einfach umbauen?

Janssen-Jansen: Innerhalb des Autobahnringes fehlen Studentenwohnungen, aber in diesem Gebiet stehen auch nicht die Büros leer. Wenn es einen Markt dafür gibt, dann werden Büros auch umgebaut. Aber meistens gibt es in den Gebieten, wo der Leerstand an Büros groß ist, auch weniger Nachfrage nach Wohnraum. Büros werden zum Beispiel auch zu Hotels umgebaut. In Amsterdam funktioniert das noch, aber wie es in anderen Städten aussieht, ist fraglich. Und auch in Amsterdam ist dieser Markt nicht unbegrenzt groß. In der Nähe von Pflegeheimen wird nach Extrakapazitäten geschaut, aber auch dieser Markt ist beschränkt. Es wird nicht gelingen mehrere Millionen Quadratmeter an leerer Bürofläche zu füllen.

Autor: Frederik Hartig
Erstellt: März 2013