V. „Die Kluft zwischen Eigentum und Miete ist sehr, sehr groß“

Interview mit Dr. Manuel Aalbers, Assistenzprofessor am Institut für Geografie, Stadtplanung und Internationale Entwicklungsstudien der Universität von Amsterdam.

Manuel Aalbers ist Autor und Mitherausgeber zahlreicher wissenschaftlicher Publikationen, unter anderem über Ausgrenzung (redlining) in der niederländischen Stadtplanung und die Wohnungspolitik in New York. Momentan arbeitet er an der Fertigstellung seines neuesten Buches mit dem Titel Place, Exclusion and Mortgage Markets (dt. Ort, Ausgrenzung und Hypothekenmärkte) und bereitet eine Publikation mit dem Titel Subprime Cities: The Political Economy of Mortgage Market (dt. Zweitklassige Städte: Die politische Ökonomie der Hypothekenmärkte) vor.

Im Interview erklärt er, warum er die Situation auf dem niederländischen Wohnungsmarkt für weltweit einzigartig und zwar an einigen Stellen für problematisch, aber nicht wirklich dramatisch hält. Er plädiert dafür, durch gezielte öffentliche Förderung mehr Flexibilität und ein facettenreicheres Angebot auf dem niederländischen Mietmarkt zu schaffen, denn in seinen Augen ist die große Diskrepanz zwischen günstigen Sozialmieten und dem teuren Kaufmarkt, die vor allem in den großen Städten zu Buche schlägt, das Hauptproblem, an dem angesetzt werden muss, wenn man den Wohnungsmarkt reformieren will.

Van Driel: Wie würden sie die gegenwärtige Situation auf dem niederländischen Wohnungsmarkt beschreiben? Gibt es ein ernsthaftes Problem?

Aalbers: In den Niederlanden gibt es mehr bezahlbare Mietwohnungen als überall anders auf der Welt. Das Problem liegt darin, dass fast alle Wohnungen entweder Sozialwohnungen oder Eigentumswohnungen sind, während Vermietung von Privat so gut wie überhaupt nicht existiert und in diesem Bereich gerade die Flexibilität liegt. Denn für Sozialwohnungen gibt es Wartelisten und es gelten Einkommensgrenzen. Dagegen muss man für in der Regel schon über ein ganz gutes Einkommen verfügen, wenn man eine bessere Eigentumswohnung kaufen möchte. Also ist es für die Kategorie Menschen, die gerade zu viel verdienen, um eine Sozialwohnung zu bekommen oder sehr weit unten auf der Warteliste stehen, sehr schwierig an Wohnraum zu kommen. Das große Problem in den Niederlanden ist, dass die Kluft zwischen den beiden großen Marktsegmenten einfach sehr, sehr groß ist. Die Preise für Eigentumswohnungen sind schnell gestiegen, während die Höhe der Sozialmieten stärker an das tatsächliche Einkommen gekoppelt ist. Die Preise für Eigentumswohnungen sind stärker gestiegen als die Einkommen. Also haben sich die beiden Marktsegmente auseinander entwickelt. Die dadurch entstandene Kluft lässt sich nur schwer überbrücken.

Van Driel: Nun gibt es in den Niederlanden im Hinblick auf das Wohnen eine große Anzahl Regeln. Diese Regeln sind politisch gewollt, um Menschen mit niedrigem Einkommen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Das hat möglicherweise einige Zeit funktioniert, aber offenbar gab es einen Punkt, an dem das Gleichgewicht aus den Fugen geraten ist. Wann könnte das gewesen sein?

Aalbers: Man bekommt einfach sehr viele Regeln wenn man als Regierung beschließt, dass die meisten Wohnungen bezahlbare Mietwohnungen sein müssen. Weniger Regeln bedeuten auch nicht automatisch eine bessere Marktsituation, und wenn mehr Regeln dazu kommen, dann entstehen wieder neue Ungleichgewichte. Darin besteht die Komplexität der niederländischen Situation und so gibt es eigentlich niemanden, der das System komplett umwerfen will, selbst die ganz rechten Parteien nicht. In den 1990er Jahren ist vielleicht der Punkt zu suchen, an dem es falsch gelaufen ist. Dabei haben verschiedene Faktoren eine Rolle gespielt: die Entkoppelung der Wohnungsbaugesellschaften und die Öffnung des Hypothekenmarktes.

Van Driel: Was bedeutet das, Öffnung des Hypothekenmarktes, was ist da passiert?

Aalbers: Früher wurde das zweite Einkommen nicht oder kaum bei der Berechnung der Hypothekenhöhe mitgezählt. Außerdem galt früher das Doppelte des Jahreseinkommens als Obergrenze für die Hypothek. Das wurde auf das Vier,- Fünf- oder manchmal sogar Sechsfache erhöht. Also konnte ein Haushalt mit Doppelverdienern mit etwa gleich hohem Einkommen leicht ein viermal so teures Haus kaufen. So wuchs die Hypothekenschuld natürlich auch enorm.

Van Driel: Ab wann beginnt diese Entwicklung?

Aalbers: Das fängt ungefähr zwischen 1991 und 1993 an und ab Mitte des Jahrzehnts beobachtet man die größte Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt. Diese hatte Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft. Es gibt Schätzungen, dass 15 bis 20 Prozent des Wirtschaftswachstums in diesen Jahren auf den Boom auf dem Wohnungsmarkt zurückzuführen sind und nicht anders herum.

Van Driel: Es handelt sich trotzdem nicht um eine völlig freie Marktsituation. Die steuerliche Absetzbarkeit der Hypothekzinsen hat diese Entwicklung auch mit beeinflusst. Welche Rolle hat die Regelung in diesem Zusammenhang gespielt?

Aalbers: Die Hypothekzinsen waren natürlich schon lange zuvor von der Steuer absetzbar. Aber bis in die 1990er Jahre war ein so genanntes Annuitätendarlehen üblich, wobei jedes Jahr ein kleiner Teil der Hypothekenschuld abbezahlt wurde. Aber dann kamen neue Hypothekenmodelle, die darauf abzielten, die Hypothekenschuld so lange wie möglich auf maximalem Niveau zu halten, um noch mehr von den steuerlichen Begünstigungen profitieren zu können. Die vernünftigste Variante davon ist noch die Sparhypothek, bei der man zwar über 30 Jahre seine Hypothek nicht abbezahlt aber in einem Extratopf Geld anspart. Das war bis Ende der 1990er Jahre die populärste Hypothek. Das hat sich dann geändert, Anfang der 2000 fing man an, größere Risiken einzugehen und zum Beispiel Mixhypotheken, Spekulationshypotheken oder reine ablösefreie Hypotheken abzuschließen.

Van Driel: Das bedeutet mehr Risiko. Was sind die Folgen davon in der Krise?

Aalbers: Viele haben jetzt das Problem, dass sie eigentlich nicht mehr verkaufen können, weil sie ihre Hypothek nicht loswerden und weil sie den Verlust noch nicht auf sich nehmen wollen. Das ist eine schwierige Kombination: zwischen potentiellen Käufern, die jetzt niedrigere Darlehen bekommen und potentiellen Verkäufern, die nicht bereit sind, mit dem Preis herunter zu gehen – darum haben wir jetzt viel mehr Wohnungen auf dem Markt. Viele sind anscheinend nicht zum Verkauf gezwungen, sonst würden die Preise weiter sacken.

Van Driel: Das ist also die gegenwärtige Situation auf dem Kaufmarkt. Nun gehen die Meinungen der Politiker und Experten über die Ursachen und Lösungen. Wie kommt es dazu?

Aalbers: Weil so viele Faktoren mitspielen, und nicht jeder interpretiert sie auf dieselbe Weise. Während die linken Parteien sagen: Die Banken sind Geldhaie, die nicht an die Menschen gedacht haben, ist die VVD (Rechtsliberale) dafür, alle Sozialwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Die Wahrheit liegt irgendwo in der Mitte, aber Fakten gibt es auch: Irgendwann in den 1990ern sind die Darlehenssummen sprunghaft angestiegen. Man kann das deuten wie man will, aber jeder kann sehen, dass es in den 1990ern viel einfacher wurde, eine Hypothek zu bekommen und in den vergangenen Jahren wieder schwieriger. Jeder weiß auch, dass die Darlehenszinsen schon lange steuerlich absetzbar waren, aber davor nicht als Mittel eingesetzt wurde, um den Hypothekenmarkt zu stimulieren.

Schwierig wird eine Einschätzung der Auswirkungen der Reformen bei den Sozialwohnungen, denn die Situation in den Niederlanden ist so speziell, dass man sie nur schwer mit anderen Ländern vergleichen kann.

Van Driel: Die jetzige Situation kennzeichnet sich vor allem dadurch, dass Menschen die bereits im System sind, Vorteile denen gegenüber genießen, die noch keine Wohnung haben. Das gilt für den Kaufmarkt, wo sie schneller Hypotheken bekommen haben und eventuelle Gewinne einstreichen können genauso wie für den Sozialwohnungssektor, wo einige noch von enorm niedrigen Mieten aus alten Mietverträgen profitieren, während ihr Einkommen inzwischen schon viel höher liegt. Was kann man daran ändern?

Aalbers: Das Problem ist vor allem, wenn Leute mit einem höheren Einkommen in günstigen Mietwohnungen wohnen bleiben. Oft sind das Leute, die nicht wirklich reich sind, sondern ein mittleres Einkommen haben und die sagen: Ich würde ja umziehen, aber es muss sich schon lohnen. Wenn die Alternative zu einer schönen Wohnung in einer guten Gegend eine teurere Wohnung in einer schlechteren Gegend ist, dann wäre man ja verrückt, umzuziehen. Das gilt vor allem für Amsterdam und Utrecht, wo die Eigentumswohnungen teuer sind. In den Niederlanden gibt es dieses Paradox: Es gibt sehr viele Sozialwohnungen, aber es ist sehr schwierig, eine zu bekommen. Aber wichtig ist auch, dass diese Wohnungen nicht mit einem Stigma verbunden sind, jeder will eine haben.

Van Driel: Was wäre Ihrer Meinung nach die Reform, die jetzt am dringendsten nötig ist?

Aalbers: Zuerst scheint es mir richtig, den Abschlag auf die Hypothekzinsen einzuschränken. Nach dem aktuellen Gesetzentwurf wird es bald nicht mehr möglich sein, den Abschlag für eine ablösefreie Hypothek zu bekommen. Aber das schafft wieder eine doppelte Marktsituation: Leute, die jetzt eine Eigentumswohnung haben, wissen, dass sie nicht mehr dasselbe Darlehen bekommen können. Das wird sie vom Umzug abhalten. Und neue Käufer, die es bereits schwerer haben, eine Hypothek zu bekommen, bekommen einen weiteren Nachteil. Natürlich sollte man meinen, dass ein steuerliches Konstrukt, das so zur persönlichen Bereicherung ausgenutzt wird, abgeschafft werden muss. Aber dann müssen gleiche Bedingungen für alle gelten und es kann nicht auf einen Schlag passieren. Was man sagen könnte, wäre zum Beispiel, dass man die Steuerabzüge nur so einsetzen kann, als hätte man ein Darlehen, das abbezahlt wird.

Um höhere Einkommensgruppen nicht unverhältnismäßig zu bevorteilen könnte man sagen, dass jeder nur vom niedrigsten Steuersatz abziehen darf, egal in welche Steuerklasse er fällt. Das frei gewordene Geld könnte man dann gezielt einsetzen, um den Wohnungsmarkt zu steuern, indem beispielsweise leerstehende Bürogebäude in Wohnungen umgewandelt werden. Das sind alles kleine Eingriffe. Aber man kann nicht auf einen Schlag das ganze System umschmeißen, dann fällt alles auseinander.

Van Driel: Wie könnte man die Situation bei den Sozialwohnungen entschärfen? In Amsterdam muss man gegenwärtig schon 12 Jahre warten, bevor man überhaupt eine Chance darauf hat.

Aalbers: Man könnte den Leuten, die schon einen Mietvertrag haben und eigentlich mittlerweile ein zu hohes Einkommen dafür haben, zu einem bestimmten Zeitpunkt das Recht auf eine Sozialwohnung aberkennen. An einer entsprechenden Gesetzesänderung wird schon gearbeitet. Dann muss man aber auch Alternativen anbieten können, zum Beispiel indem man einen Teil der Sozialwohnungen für Leute freimacht, deren Einkommen über der Grenze liegt. Wenn für die Wohnungsbaugesellschaften auf diese Weise ein Teil der Wohnungen kostendeckend vermietet werden kann, dann können diese auch gut unterhalten werden.
Man könnte auch Besitzer, deren Wohnungen über einen längeren Zeitraum leerstehen, zwingen, diese zu vermieten.

Es gibt ein Leerstandsgesetz, nach dem es illegal ist, eine Wohnung so lange leerstehen zu lassen. Diese Mittel werden noch zu wenig eingesetzt. Darum ist die Stadt Amsterdam auch so entschieden gegen das Hausbesetzerverbot, denn durch die Hausbesetzer wurde das Leerstandsgesetz viel effektiver umgesetzt, als es allein durch die öffentliche Hand möglich wäre. Bis dahin galt, dass wenn ein Gebäude ein Jahr leersteht, eine Besetzung nicht strafbar ist. 99 Prozent der Hausbesetzter hat sich sehr genau an diese Zeit gehalten. Die meisten Vermieter finden es eigentlich auch besser, wenn "ordentliche" Hausbesetzer in ihrem Gebäude sitzen, als wenn es leerstünde, schon alleine weil sie dafür Strafgelder bekommen können.

Van Driel: Dann gibt es noch so schöne Konstruktionen wie "Anti-Kraak", also die zeitweilige Vermietung leerstehender Gebäude durch Agenturen, wo die Bewohner zwar eine geringe Miete zahlen, aber auch kaum Rechte haben.

Aalbers: Das hat seit dem Hausbesetzungsverbot einen enormen Zuspruch erlebt. Das bedeutet, dass es sehr viele Leute gibt, die mit zeitweiligen Verträgen leben müssen. Das ist besser als nichts, ist aber auch eine Art Vakuum.

Van Driel: Mit mittlerweile 650 Milliarden Euro haben die Niederländer relativ gesehen die höchsten Privatschulden weltweit. Was bedeutet das?

Aalbers: Mit solchen Beträgen kann man schwierig etwas anfangen. Das ist höher als überall sonst auf der Welt, aber das Hypothekensystem ist auch kaum zu vergleichen mit anderen Ländern. Es bedeutet nicht, dass all die Schuldner kein Geld haben, denn sehr viele haben etwas angespart, zum Beispiel über Sparhypotheken. Auch wenn das Sparguthaben in den vergangenen Jahren geschrumpft ist, liegen die Niederlande da im weltweiten Vergleich noch ziemlich hoch.

Van Driel: Es gibt Rating-Agenturen, die vor den mit den Schulden verbundenen Risiken warnen.

Aalbers: Ja, natürlich gibt es Risiken. Wenn die Wohnungspreise noch weiter sinken, dann werden mehr Menschen auf Schulden sitzenbleiben, weil die Hypothekenschuld größer ist als der Wert des Hauses. Aber das betrifft nicht jeden. Wer gespart hat, für den ist das Problem viel kleiner. Die Ratingagenturen schauen sich auch nur die Zahlen an aber setzen sie nicht in Kontext. Hört man sich die Ökonomen an, dann wollen sie immer nur Wachstum. Aber in Ländern, die schon ziemlich stabil sind wie Deutschland, die Niederlande oder Frankreich, kann man sich schon fragen, ob Wachstum dort überhaupt noch so gesund ist.


Autorin: Katja van Driel
Erstellt: März 2013