III. Der Markt für Eigentumswohnungen: „Griechen des Wohnungsmarktes“?

In den Niederlanden fing man an, sich Sorgen zu machen: „Werden wir die Griechen des Wohnungsmarktes?“, fragte sich Prof. Dr. Dirk Brounen, Experte für den Immobilienmarkt an der Universität von Tilburg in seinem Kommentar für die Zeitung Trouw 2011, und spielte damit auf die hohe Verschuldung der niederländischen Privathaushalte an.[1]

Denn auch wenn die Niederlande mit 65 Prozent Staatsverschuldung und relativ stabilen Wirtschaftsdaten im europäischen Vergleich durchaus als Vorzeigenation gelten können, schlugen die Ratingagenturen Anfang des Jahres 2012 Alarm und warnten, dass der vorbildliche Triple-A-Status der Niederlande auf wackeligen Füßen stehe.[2]

Der wichtigste Grund für diese Einschätzung: Die Ökonomen befürchteten eine nahende Immobilienkrise, die die Wirtschaft des Landes wohlmöglich in eine Abwärtsspirale ziehen könnte. Auch die Niederländische Zentralbank äußerte sich in ihrem Bericht von 2011 wenig optimistisch über die Zukunft auf dem Wohnungsmarkt: „Die Aussichten für die Finanzstabilität in den Niederlanden sei besorgniserregend“, hieß es dort. Neben den hohen Privatschulden übten die sinkenden Reallöhne und die steigende Arbeitslosigkeit Druck auf die Einkommen aus. Damit könnten immer mehr Schuldner ihre Hypotheken nicht zurückzahlen, was wiederum die niederländischen Banken anfällig mache.[3]

Was ist dran an diesen Befürchtungen?

Die Frage ist nicht leicht zu beantworten und auch Experten kamen zu recht unterschiedlichen Ergebnissen darüber, wie problematisch die Situation einzuschätzen sei, weil sie sich so komplex gestaltet. Die große Diskrepanz zwischen den regulierten Sozialmieten und dem freien Markt für Eigentumswohnungen ist eine Besonderheit der Niederlande, weswegen diese nur schwer mit anderen Ländern verglichen werden kann.

Der niederländische Schuldenberg
 
Bei einem Blick auf die Statistiken fällt eines besonders auf: Die niederländischen Privathaushalte stecken tief in den roten Zahlen. Durchschnittlich 250 Prozent des verfügbaren Einkommens beträgt die Schuldenlast laut Eurostat (2010). Zum Vergleich: In Deutschland sind es 90 Prozent. Auch im Hinblick auf die Gesamtwirtschaftsleistung sind die Privatschulden der Niederländer enorm hoch. So lag die Quote in 2011 bei 105 Prozent des Bruttoinlandsproduktes.[4]

Damit haben die Niederländer relativ gesehen die höchsten Hypothekenschulden der Welt. Das ist besonders auffällig, wenn man die Entwicklung der privaten Kredite betrachtet, denn in 1995 betrug der Anteil im Verhältnis zum BIP lediglich 43 Prozent.[5]

Wie konnte sich der private Schuldenberg der Niederländer in nur 16 Jahren so rasant erhöhen?

Den Löwenanteil an diesen Schulden haben Kredite für das Eigenheim. Seit Anfang der 1990er Jahre entwickelte sich auf dem niederländischen Immobilienmarkt ein beispielloser Boom mit Preissteigerungen von bis zu 20 Prozent pro Jahr (Zahlen vgl. CBS[6]). Niedrige Zinssätze von rund 4,5 Prozent und staatliche Subventionen in Kombination mit einer Deregulierung des Hypothekenmarktes haben diese Entwicklung entscheidend angekurbelt. Dieses enorme Wachstum flacht dann ab 2001/2002 kontinuierlich ab.. Seit der internationalen Finanzmarktkrise, die natürlich auch auf dem Wohnungsmarkt zu spüren war, ging der Durchschnittspreis für Wohnungen stark zurück. Zeitweilig um bis zu 14 % im Jahr 2014. 2017 pendelte es sich dann wieder auf ein Niveau ein, dass mit dem Jahr 2010 zu vergleichen ist.

Staatliche Förderung und Deregulierung des Hypothekenmarktes


Mit dem Hypothekenzinsabschlag (nl. hypotheekrenteaftrek) unterstützt der niederländische Staat die Investition in die eigenen vier Wände kräftig. Dank dieser Regelung können Hausbesitzer über einen Zeitraum von maximal 30 Jahren die gesamten Darlehenszinsen, die für den Wohnungskredit bei der Bank anfallen, von der Steuer absetzen. Nun ist die Regel an sich nicht ganz neu. Sie datiert von 1893 und wurde damals vom liberalen Finanzminister Nicolaas Pierson (Liberale Unie) als Teil der Vermögenssteuer eingeführt. Der Hypothekenzinsabschlag allein kann also den Kauf-Boom in den 1990er Jahren nicht ausgelöst haben.

Neu in den 1990ern war allerdings die Deregulierung des Hypothekenmarktes. Diese sorgte dafür, dass die Kreditgeber ein breiteres Spektrum von Finanzprodukten anbieten konnten. Darunter fiel auch das so genannte ablösefreie Darlehen. Während zuvor annuitäre Darlehen mit einem jährlichen Tilgungssatz vergeben wurden, wurde seit Beginn der 1990er eine Form der Hypothek populär, bei der lediglich die Zinsen gezahlt werden, der Leihbetrag aber über 30 Jahre nicht abbezahlt wird, sondern über den gesamten Zeitraum gleich hoch bleibt. Das ist für viele Hausbesitzer aufgrund des Hypothekenzinsabschlages lukrativ, denn auf diese Weise können sie über den gesamten Zeitraum maximal von der Steuererleichterung profitieren, denn der dadurch eingesparte Betrag übersteigt die durch das größere Darlehen höheren Zinsen. Weil aber die Hypotheken nicht abbezahlt werden, steigt der Schuldenberg folglich immer weiter an, obwohl die Schuldner davon finanziell profitieren. Laut einer EU-Studie sind momentan fast 60 Prozent der Darlehen in den Niederlanden ablösefrei.[7]

Ein weiterer Faktor, der zum enormen Wachstum auf dem Hausmarkt beigetragen hat, ist darin zu suchen, dass es mit der Lockerung der Regeln auf dem Hypothekenmarkt auf einen Schlag möglich war, um ein Vielfaches höhere Geldbeträge zu leihen. Zum einen durfte die Bank auch ein zweites Haushaltseinkommen vollständig als Berechnungsgrundlage für die Darlehenshöhe werten. Das konnte unter Umständen bis zu einer Verdoppelung des Kreditbetrages führen. Außerdem wurde nicht wie zuvor nur die einfache Höhe des Jahreseinkommens verliehen sondern zum Beispiel das Doppelte oder Vierfache. Das hatte zur Folge, dass sich potentielle Wohnungskäufer auf einen Schlag eine um ein Vielfaches teurere Wohnung leisten konnten. Die steigende Nachfrage trieb die Wohnungspreise immer weiter in die Höhe.

Die Auswirkungen der Krise
 
Dieser auf Wachstum ausgerichtete Mechanismus hat natürlich seine Grenzen. In der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise zeigte er dann seine Schwachstellen. Im Verhältnis zum Spitzenpreisniveau von 2008 sind die Wohnungspreise bis Mitte 2012 um inzwischen 13 Prozent gefallen[8]

. Die sinkenden Preise hatten eine Negativentwicklung in Gang gesetzt. Besonders bei der Anzahl der Transaktionen machte sich das bemerkbar. Seit dem Top-Jahr 2006 hat es bei den Verkäufen einen regelrechten Einbruch gegeben. Laut Jahresbericht des zentralen Katasteramtes erreichte die Anzahl der Verkäufe in 2006 mit 210.000 Transaktionen ihren Höhepunkt. In 2011 wechselten nur noch rund 120.000 Wohnungen ihren Besitzer, ein Rückgang von etwa 43 Prozent. Gleichzeitig standen mit 227.000 Stück im vierten Quartal 2011 so viele Wohnungen wie nie zuvor zum Verkauf. Während Wohnungsbesitzer versuchten, ihr Eigentum noch zu den bestmöglichen Konditionen los zu werden und sie so bald wie möglich zu verkaufen, zögerten potentielle Interessenten mit der Investition und warteten auf einen weiteren Preisrückgang. Außerdem spielte beim Rückgang der Verkaufszahlen eine Rolle, dass Banken seit der Krise wesentlich weniger großzügig Kredite vergaben und die Regeln für die Kreditvergabe strenger geworden sind.[9]

Vor allem Käufer, die vor 2008/2009 eine Wohnung erworben haben, geraten aufgrund der Rezession verstärkt unter Druck, weil der Marktwert oft unter dem gezahlten Preis für die Wohnung fiel. In vielen Fällen überstieg also die Höhe des Darlehens den Wert des Hauses. Bei Veränderungen der Lebenssituation wie Jobverlust, Krankheit oder auch Trennung ist in der Folge das Risiko recht hoch, dass die Hypothekenraten unbezahlbar werden und die Immobilie muss mit Verlust verkauft werden, so dass eine Restschuld zurückbleibt. Schaut man auf die Statistiken, so sind Zwangsversteigerungen im europäischen Vergleich in den Niederlanden allerdings oft recht selten gewesen. Denn dem Schuldenberg steht ein relativ hohes Sparvermögen gegenüber, auf das im Notfall zurückgegriffen werden kann. Laut nationalem Statistikamt CBS belief sich das Vermögen eines durchschnittlichen niederländischen Mittelklasse-Haushalts abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten Anfang 2011 auf 29.000 Euro. Darin eingerechnet ist allerdings bei Vielen der Wert der eigenen Wohnungen – und der schrumpfte in den Folgejahren.[10]

Allerdings kann 2017 wieder ein vergleichbarer Wert wie 2010 festgehalten werden, wie das CBS ermittelte. Die Lage entspannt sich also wieder etwas.

Dennoch stützen diese Zahlen die These, dass die Situation in den Niederlanden kaum vergleichbar ist mit der in anderen Ländern und eine Immobilienkrise vergleichsweise milde ausfiel. Allerdings ist auch erkennbar, dass der Trend zur finanziellen Risikobereitschaft immer weiter zunimmt, weil risikoreichere Hypotheken abgeschlossen werden, deren Konditionen immer stärker von den Finanzmärkten abhängen.[11]

Außerdem ist Wohnraum immer knapper, sodass diejenigen, die Wohnraum besitzen, immer höhere Mieten verlangen können. Scheinbar nimmt der Trend in die gegenteilige Richtung vermehrt Fahrt auf.

Staatliche Bürgschaft: Nationale Hypotheek Garantie

Hauskäufer können das Risiko, in der Schuldenfalle zu landen, durch eine staatlich abgesicherte Garantieregelung eingrenzen: die Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Wer diese abschließt, zahlt eine einmalige Provision in Höhe von aktuell 0,7 Prozent des Darlehensbetrages. Dafür übernimmt ein staatlicher Garantiefonds (Stichting Waarborgfonds Eigen Wonen) das Risiko für das Darlehen. Wenn der Kreditnehmer für das Darlehen nicht mehr aufkommen kann, wird der Kreditgeber vom Garantiefonds ausbezahlt. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Kreditnehmer damit von seinen Schulden befreit ist, nur muss er diese jetzt bei der staatlichen Stiftung abbezahlen. Bleiben bei einer Zwangsversteigerung Restschulden zurück, übernimmt der Garantiefonds unter bestimmten Bedingungen den Fehlbetrag, der sich durch einen verlustbringenden Verkauf ergibt, wie zum Beispiel bei Scheidung, Arbeitslosigkeit oder Tod eines Partners. Von den Kreditgebern kann der Schuldner im Gegenzug einen Zinsrabatt in Höhe von 0,3 bis 0,6 Prozent erwarten.
Politische Reformen

Um das Schuldenrisiko einzugrenzen, gelten seit August 2011 neue Regelungen beim Abschluss von Hypotheken. Durfte deren Höhe zuvor noch 112 Prozent des Wohnungswertes betragen, wurde die maximale Beleihungsquote auf 106 Prozent verringert, im Januar 2013 ging dieser Wert noch einmal nach unten, auf 100 Prozent. Dabei dürfen allerdings Zusatzkosten wie Notarhonorare oder die beim Kauf fällige Transaktionssteuer mit einberechnet werden. Auch darf seit 2011 nur noch die Hälfte der Hypothekensumme ablösefrei sein. Seit 2013 wird für alle neu aufgenommenen Darlehen nur noch Hypothekenzinsenabschlag gezahlt, wenn sie während der Laufzeit vollständig und mindestens annuitär abbezahlt werden.[12]
 
Mit der Neuregelung soll der enorm hohe Steuerbetrag, der dem Staat durch den Abschlag entgeht, zumindest zum Teil begrenzt werden. Mittlerweile handelt es sich um rund 12 Milliarden Euro, was rund zwei Prozent des Bruttoinlandsproduktes entspricht (Zahlen von 2011).[13]

Die Frage ist, ob man sich diese Förderung des Eigenheims in Zukunft noch leisten will, zumal wenn gleichzeitig bei Bildung, Kultur, Gesundheits- und Sozialwesen kräftig gekürzt wird. Auch in anderer Hinsicht ist die Sozialverträglichkeit der Regelung fraglich, denn sie verschafft Wohnungsbesitzern mit hohem Einkommen einen überproportionalen Vorteil. Während Käufer mit niedrigerem Einkommen auch einen niedrigeren Steuersatz zahlen und nur eine kleinere Hypothek aufnehmen können, sind Großverdiener nicht nur in der Lage, mehr Geld zu leihen und schon allein deswegen mehr Förderung zu bekommen. Auch aufgrund des für sie geltenden höheren Steuersatzes profitieren sie überdurchschnittlich vom Hypothekenzinsabschlag.

Im Hinblick auf die Gesamtwirtschaft machen Experten die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt auch verantwortlich für das sich immer weiter verschlechternde Konsumklima in den Niederlanden. Die Rechnung: Weil so viel Geld für die Kreditraten aufgewendet werden muss und weil das mit den Darlehen verbundene Risiko beispielsweise durch steigende Arbeitslosigkeit wächst, geben die Konsumenten weniger Geld aus. So ist der Konsum allein in 2011 um 1,5 Prozent zurückgegangen. Während das Niveau in den anderen Eurostaaten seit 2008 in etwa gleich blieb, ist der Konsum in den Niederlanden seitdem um drei Prozent geschrumpft. Dabei hatten die Niederlande in den 1990er Jahren noch eine der höchsten Wachstumsraten bezüglich des Konsums im ganzen Euroraum verzeichnet. Schon länger zeichnet sich eine Umkehr dieses Trends ab: Zwischen 2002 und 2011 war das durchschnittliche Konsumwachstum in keinem anderen Euroland so gering.[14]

Erst um das Jahr 2017 erholte sich die Lange langsam.


[1] Brounen, D.: Worden wij de Grieken van de Woningmarkt?, in: Trouw vom 24.10.2011.
[2] Vgl. o.V.: Niederlande: Immobilienblase gefährdet Bankensystem, in: Deutsche Wirtschafts Nachrichten vom 20.4.2012, Onlineversion.
[3] De Nederlandsche Bank: Annual rapport 2011, Amsterdam 2012.
[4] Ibd.
[5] De Nederlandsche Bank: Annual rapport 2011, Amsterdam 2012.
[6] Centraal Bureau voor de Statistiek: Ontwikkeling prijzen koopwoningen jaar op jaar (totall woningen), Stand: 13. März 2013, Onlineversion.
[7] Vandevyvere, W., Zenthöfer, Andreas: The Housing Market in the Netherlands, EU Economic Papers, Nr. 457/2012, S. 13.
[8] CBS: Bestaande koopwoningen naar woningtype en regio, 1995-2012, Stand: 13. März 2013, Onlineversion.
[9] Ab dem 1. Januar 2013 sind für neue Hypotheken die bezahlten Zinsen nur absetzbar, wenn es um ein Darlehen geht, das während der Laufzeit vollständig und mindestens jährlich getilgt wird.
[10] Beller, Kai: AAA in Gefahr: Wie die Niederlande in die Krise rutschen, in: Financial Times Deutschland vom 23.4.2012.
[11] Vandevyvere, W., Zenthöfer, Andreas: The Housing Market in the Netherlands, EU Economic Papers, Nr. 457/2012.
[12] Vgl. Rijksoverheid: Wat is de hypotheekrenteaftrek?, Stand: 13. März 2013, Onlineversion.
[13] Vandevyvere, W., Zenthöfer, A., 2012, S. 18.
[14] Vgl. Diewitz, M. (Hrsg): Gesellschaft für Außenwirtschaft und Standortmarketing: Wirtschaftstrends Niederlande, in: Germany Trade and Invest, Bonn 2012.

Autorin: Katja van Driel
Erstellt: März 2013
Aktualisiert: März 2018 von Katrin Uhlenbruck